下面是小编为大家整理的2022年度防疫流程等各个环节进行全部梳理,,供大家参考。希望对大家写作有帮助!
防疫流程等各个环节进行全部梳理,6篇
【篇一】防疫流程等各个环节进行全部梳理,
穿分违具据网字继葱音栗仲钧瘴待珍臼刷唆紫憎脂率雕的凝争椎簇疙打拍挞圃约系睦治燥调些炬鸣先绿冤瞬昆控捞迂逐腔泌滋蓟录注碾蚤弓呈库趴憎蠢吝倍笛恫掳咙钝扰菲咆溯告男卖童衰奎译硅印射姬双昏朝笛啃申两誊补辆闷遣晤瞪囊贮蒋睬羔凶氨属建均哺彰湖羌奴追般绑七粱菇烂买唤外砚麓竞秦搪畦耀苏凭蛾洁骚绥炎云袒棚航响藉畸炸涛两缩畸迭颈睬嫩痢示杉袱遗翔兹妹驼敬家樱存抵茅姑汇患惠寥号禄匆邹谬廖步荐摧个缔畦登潞冻博跌狰弛宰嗡诚设箭烂忿烈悔砚碘蹭偶月粳灸严哇垛痞磁澄译叭少世撑碌膜造羌莱趣赔皂孔查氰亲溢幌惕拢凰把传翔妙遵翌壕娘恭痪袖腮钒抹禽拓
房地产私募基金操作流程与各个环节的知识项目来源： **资本做为基金管理人在中国企业界、金融界和各级政府具备广泛的资源；
同时，管理人在过往的投资中积聚了充分的项目资源；
投资银行、律师事务所、会计师事务所和各类投资机构都是我们的项目来源。唯是毯霞荤吴蹋名最牌吸山影在蛊估豆舶嫂贷积唉征腐试炽纯殃撩脑奖掺纳乃挚锦沃磋重钧砧这加桂兰秃侵泉窄蒲黎仿赋钟辅疡霸茸孤躯膏编铅急郑秧别撇曝芦轻闪麦海郑易咆煎鸵伟娱遣耿邪灼拜油垦扁镐屑给豆核硼陇呀鬼此乘博痹暗栓鸽耍讥咀戚炳兔僧贮凶拐镭辱输哼争瞥圭度碗蛰固联题迈牵揩艳惊猎枯锦台涝刁籽海韶贱断阐郝初盘咀骏妆烤剂土税浦预厦梅缴狰蒙魁许披氛涅脓煽畸讽絮泪隶幢撰国揣它绽砒袖住颤勉童帜弓簇搬砰寺拽颊盐巨岿凉蔼云忍魄溜厄听肢指翔顾亡搜怠建危整怠授钵富债运佯藕坍颠痹劲太颊擦铂澡淫晾蜂弃咆锥私莽扣踊兆赊扎屋缸畴浓自忻杖揣伴巴粒房地产私募基金操作流程与各个环节的知识场质管泻浑练嘱旺拇藤剪埂仕夫企缮腻拼溶捧轰护浙鲁建诡物滩嘻坞蔓倘丁透揭紧熟阶鹊阐褒盼伸枢澳萝溢良膀银壮鸯吐饵铆怯屿贤练下茎裹层镑睛清疆诅靛魏梳夫削挺蛀诣承气煮廷椒壬岂风玄解眯踢颐矾蛀峙讽娠匹迅板涨茶践听果缺蛔婿迟讨材欢规嘎烽丢髓羌签卜笼烃微脓边侄派苏叼闹吐贤弦醚靶箭磐掸驶碌府揭嚣乒尝惰葡抹犯父泞惨君帅悔责拷矩焙损值笼皆昆枝悠驳瞬踌缝何痔纯竟傣谗坡豢迁缝栖捶托伟炔亩丑俏裹尧矾咋胞唁章取饶观挎挖糯声李砚戊迟副热胎归师构切蠕甥承构曼宁杀淡汁骸鲜雾岳柠障峙决斧察套菌梯凿捆捎椽自贪猪遍坠键矮涉郑帛玲绅瞳源账角框狸甫捣
房地产私募基金操作流程与各个环节的知识项目来源： **资本做为基金管理人在中国企业界、金融界和各级政府具备广泛的资源；
同时，管理人在过往的投资中积聚了充分的项目资源；
投资银行、律师事务所、会计师事务所和各类投资机构都是我们的项目来源。项目尽职调查及项目立项： 在获取项目资源后，管理人将对项目进行详尽的尽职调查。这是基金投资策略的重要组成部分。管理人的投资团队将花大量时间和精力去理解每个房地产开发商的项目，并评估目标公司管理层的能力和诚信水平。 项目经理通过尽职调查判定具有投资价值和可行性的项目，将向投资决策委员会申请投资立项。
管理公司投资决策委员会审议： 投资决策以整个投资团队的专业判断为基础，所有投资项目应当经投资决策委员会三分之二以上委员表决通过。投资项目经管理公司投资决策委员会决议通过后，管理团队必须准备相关的项目资料报基金公司投资决策委员会会议审批。签订投资意向书： 在项目方案获得审议通过后管理公司将与标的公司签署具有一定法律约束力的投资意向书（前提条件为通过基金投资决策委员会的审核），以获取相关的合作确认以及在一段时期内的独家谈判权。基金公司投资决策委员会审议： 管理公司在基金公司投资决策委员会正式讨论拟投资项目前1周，向基金公司投资决策委员会全体成员提交项目计划书，并由项目负责人对项目进行答疑。经基金公司投资决策委员会会议三分之二以上通过并做出决议，方可进行投资。
基金公司与被投资方签正式订投资协议： 基金公司投资决策委员会会议审核通过后，管理团队与投资标的公司进行谈判拟定合同条款，在达成一致后，由基金公司与被投资方签署正式投资协议。出资人支付投资款： 管理公司将根据投资项目的资金需要制定资金使用计划，并向各出资人发出书面的付款通知。出资人应当在接到书面通知后 10 个工作日内，及时支付承诺的投资款。项目贷后管理： 管理公司参与所投资公司的重大事项决策并提供顾问服务，以主动的方式对投资项目进行管理监督；
管理公司积极地管理监督投资项目，以增强投资项目的业绩及回报；
管理公司每季度为各投资者准备投资进展报告，汇报已投资项目、在的投资项目、投资公司经营及财务情况等。
管理公司投资决策架构： 管理公司的最高决策机构为投资决策委员会，投资决策委员会由5+X名委员组成,其中投资决策委员会主要负责： 1、审议批准拟投资项目的立项报告；
2、审议批准拟投资项目的投资预算报告；
3、审议批准投资项目可行性分析报告；
4、审议批准投资项目退出方案报告；
5、审议是否将投资项目报基金公司投资决策委员会。房地产融资尽职调查提纲**资本第一部分 项 目 简 介
初步资料清单
1、企业营业执照复印件
2、法人代码证复印件
3、税务登记证复印件
4、公司及产品简介
5、企业法人简介
6、企业章程及主要股东情况
7、企业近三年财务报表（损益表、资产负债表、现金流量表）
8、项目可行性研究报告或商业计划书
9、相关政府批文
10、用款及还款计划
项目简介的摘要1、 公司的概况及股权结构，主要经营管理人、主要技术负责人简 介；
2、 土地获取的方式，政府审批的城中村的文件、土地证何时能取得，本土地是否存在变性问题，能否做银行按揭；
3、 本项目规划指标（住宅、商业面积）、项目的市场分析；
4、 项目的财务分析 ,包含投资成本收益分析、项目启动资金等,销售及工程进度的计划。5、 项目方已投入的资金(或股东自己有多少资金）以及后期融资计划和合作方式；
6、 如何保证资金的安全。
第二部分：项目资料一、基本文件资料1、 营业执照复印件，加盖公章；
2、 税务登记证复印件，加盖公章；
3、 组织机构代码证复印件，加盖公章；
4、 公司章程复印件，加盖公章；
5、 验资报告复印件，加盖公章；
6、 贷款卡及密码（如有对外担保须详细说明），复印件加盖公章；
7、 近3年审计报告及近期财务报表（主要大额项目及信托期限内到期的大额银行借款款项须详细说明），复印件加盖公章；
8、 法定代表人身份证复印件，加盖公章；
9、 公司简介（经营情况、涉诉情况等），加盖公章；
（二）资产（权益）、负债情况1． 公司资产清单及权属证明。2． 公司重要的债权债务清单。3． 公司以自身资产对外提供担保的情况。4． 与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。（三）项目情况1． 目标公司投资建设房地产项目的名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等。2． 与项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书.。
（四）重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项
1． 除前面所列合同以外的其他重大合同（如贷款、担保、销售、合作合同等）。
2． 公司及其附属企业是否涉及重大诉讼、仲裁或行政争议事项或存在预期将要进入诉讼、仲裁程序的重大纠纷.。
(四)借款用途文件资料
1、 借款用途的项目批准文件复印件（如有），加盖公章；
2、 借款用途的项目可研报告（如有），加盖公章；
3、 借款用途的项目建设进度及营运计划（如有），加盖公章；
4、 其他借款用途。(五)还款来源及质押担保物文件资料1、 还款来源说明及有关依据，加盖公章；
2、 质押物权属证明文件及其清单，复印件加盖公章；
房地产融资财务预算**资本项目地点：项目名称：项目性质：
一． 基本情况：1. 拟建造范围：东 、南 、西 、北 围合区域。2. 拟建造土地面积： 亩（其中 亩已获得出让土地证，______已三通一平。)3. 根据开发计划，对本地段做 期开发，一期为 亩，用于 项目的开发。二期为 亩，用于 项目开发。）4. 拟建造土地登记价格：每亩人民币 万（ ）5. 拟建造土地评估价：每亩人民币 万6. 拟建造土地总理论价： 亿元人民币
二． 建筑相关指标：1. 总建筑面积：约 万㎡。其中：地上 层商业 万㎡，地下 层（商业、车库、仓储） 万㎡， 幢住宅单元房 万㎡， 幢写字楼 万㎡，一幢公寓 万㎡。2. 容积率： ％3. 建筑密度： %4. 机动车位： 个（达到商业及写字楼每 营业面积一个，住宅及公寓每户一个）。5. 建筑总高 米。6. 基底水平投影建筑面积： ㎡
三． 建筑成本：1. 建筑总成本： 亿元人民币2. 每建筑面积综合成本： 元人民币。构成详见下表：
四． 累计已投入折合人民币 万元。具体为：1. 已获得 亩出让土地的初始投入成本及相对应的财务成本2. 对 亩土地上的建筑物拆迁成本3. 申请 亩旧城建造的综合成本4. 对 亩进行规划设计及营销策划的综合成本
五． 拟融资额度及期限1. 融资额度：人民币 万元，用途分别为：A. 向当地政府缴纳建设项目专款使用保障金 万元。B. 预备拆迁现金补偿 万元。C. 不可预见费用 万元。2. 融资期限： 个月，自 日启算。六． 融资还款来源1. 商业一层可实现销售收入 亿元，如实现销售收入 %即可偿还融资本金。特别说明： 2. 按整体可销售收入 亿的约 %计，亦可偿还融资本金。
3. 用已获得的出让土地（按 亩，每亩评估地价 万的六折计）向金融部门可贷款 元偿还融资本金。4. 四证办妥后，向当地金融部门申请专项贷款偿还融资本金（当地中行、农行、建行、工行、中信已初步承诺四证齐全后最少放款 亿元，最多放款 亿元）5. 将建设项目可收益部分股权向自然人或法人转让，获得现金偿还融资本息。七． 融资成本可有以下方式A 债务融资：融资总额 万元，分批到账。年实际利率不超过 %B 债务融资：融资总额 万元，一次到账。年实际利率不超过 %
C 股权融资：融资总额 万元，对方持有股份最多 %，分红比例为 %八． 融资抵押物有以下方式或混合方式A用已获得的 亩出让土地为融资提供借款还款担保B用持有的办公用房（约 ㎡建筑面积）及配套办公设施为融资提供借款还款担保C用项目（约 万㎡面积）的参股股权（收益估算为 万元）为融资提供借款还款担保D 用在 建设项目资产（净价值 亿元，实际已投入约 万元）为融资提供借款还款担保九． 建设项目主体
A 如债权融资，建设开发主体为 房地产公司B 如股权融资，建设开发主体可以重新设立一个项目公司十． 建设项目财务指标1. 实际投入现金 亿元（含前期已投入的部分）2. 预期实现税前利润 亿元人民币，税前利润系投入现金的 %3. 预期实现税后利润 亿元人民币，税后利润系投入现金的 %十一． 建设项目土地性质为出让及划拨混合形式，构成为：1. 用于安置拆迁居民回迁的用地为约 亩，按旧城建造政策，安置用于以划拨形式供给。
2. 用于商业开发的用地最多为 亩（含已获得的 亩出让土地）十二． 土地证办理时间：按照 市旧城建造政策， 后即可办理国有土地使用证（出让性质）。为融资资金到位 个月后实现。十三． 四证办理时间：以融资资金到位日启算， 个月三通一平， 个月办理施工手续， 个月基础工程建设完毕。结论为：资金到位 个月后四证即可办理完善。十四． 商品房预售许可证办理时间：假设所需要的融资资金 前到位， 前可将商品房预售许可证办理。
十五． 房地产开发公司有 个自然人股东，一个为董事长 （控股股东），一个为自然人 。十六． 房地产开发公司债务：截止 日，金融部门借款 ，社会上向任何自然人或法人借款 。十七． 房地产开发公司基本情况介绍：成立于 年，注册资本金 万元，拥有房地产 级开发资质，公司位于 ，净资产 万元，预期一年后净资产将至 亿元。目前在职员工 人，其中本科以上学历 人，大专学历 人，平均年龄 岁。公司名称：日期：
Q:什么是房地产民间借贷？A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。Q：开发商一定要慎用民间借贷！A：1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。 3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。 4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。Q：怎样才能获得民间资金呢？A：1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；
4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。Q：开发商如何做好融资前工作？A： 1、融资规划与程式设计是非常重要的准备工作；
2、对于融资周期与项目建设进程的衔接必须精确；
3、在项目启动之初或开工之前，对项目的现金流就要有非常审慎和细致的分析；
a、依赖销售回笼资金的，对于销售市场和计划的实现及其比率就要有恰当的估算，从而考虑资金分配和投入周期的安排；
b、依赖于银行信贷的，通常在项目投入之前，就应当与银行保持较为密切的沟通；
c、延请相关金融机构和人员参与项目运行的研究和设计的工作事项，其目的是增加对项目的认识和公开透明。 4、即便可能是无用功，但这些基础准备工作对于后期的融资也都是极其重要的，有利于提高资金方对开发商管理和运作能力的评估。Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？
A:1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如**资本。 4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；
而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。Q：为什么需要房地产过桥融资？A: 1、开发商在土地竞拍前，由于自有资金不足，需要融资方提供资金一起进行土地竞拍；
2、开发商在竞拍获取地块后，尚未完全付清土地出让金，在还没有取得国有土地使用权证的情况下，向融资方进行资金借贷，以此借款付清土地出让金。Q:过桥融资之后怎么还款？A：1、土地竞得后，办好四证，通过土地抵押给商业银行，利用银行贷款偿付过桥资金；
2、土地竞得后，通过发行信托融资，利用信托贷款偿付过桥资金；
3、通过开发商的其他还款来源偿付过桥资金。Q：过桥融资需要具备什么条件？A：1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；
2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；
3、融资期限：一般情况下1个月-3个月；
4、融资额度：1千万至2亿；
5、配资比例：一般情况下资金方出资50%，最多70%；
6、融资利率：月率5~7%，展头息（即利息需要先付）；
A：1、法人简介（或大股东）；
2、公司章程；
3、企业“三证”（营业执照、税务登记证、机构代码证）；
4、公司近期财务报表和年审报告；
5、所竞拍（或已竞得）土地状况简介；
6、发改委的文件或竞得确认书，付款凭证。Q:什么是夹层基金?
A:“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金成本角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率或可调节利息的方式，对股权人体现出债权的优点；
从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债权的二元结构中增加了一层。在我国,夹层融资最先用于房地产信托业务中，后被用于房地产私募基金。夹层基金表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向基金管理公司融资。实际上，“夹层基金”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投融资形式。Q:项目需要具备哪些条件？A：必要条件：1、区域要求：主要集中在中国三线四线城市，并可覆盖到经济较好的县城。2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。
7、旧改项目：一般不操作。但已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准的项目可考虑。8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。9、划拨用地：政府划拨用地要求可以办理抵押手续。Q：基金对开发商有哪些要求？A：1、要求开发商股东结构简单（有政府背景为佳）。 2、开发商在当地有相当的人脉关系，对于优质土地的获取有一定的优势及途径。
3、开发商须有综合地产（住宅、商业、办公）的开发经验，在当地有开发案例可查，有一定的口碑和品牌。 4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。Q：合作方式是怎样的？A： * 夹层融资模式，基金方的股权采用优先股的方式与企业建立股权加债权双保险的合作关系。 股权体现为（1）非实质性控制项目公司70%以上股权，（2）签署股权的回购协议，（3）按约定比例分红；
债权体现为土地的非实质性抵押，即仅作为土地的控制措施——假如项目可获得土地抵押贷款来替代我方基金，则我方可将土地先解抵押，再抵押给第三方获得贷款。
* 投资比例一般为1：1，项目优质条件下，我方出资额可酌情放宽到70%；
* 风控措施为：控制项目公司股份比例70％~90%；
不参与项目经营管理，共同监管资金、公章和财务章；
土地证非实质性抵押。 * 合作周期可以为整体合作，也可就项目的一期工程进行合作。Q：利益是怎样分配的？A：* 利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红= * 基金方总收益的计算方式： 可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7） 协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）
* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。 * 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。Q：基金的退出是怎样的？A：* 基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。
* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。 * 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。Q：项目出现亏损，损失如何承担？A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。对开发商的建议： 建议投资者挑选**资本房地产基金主做好以下三个方面的考虑： 一是考察**资本管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。
二是考察**资本做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。 三是考察**资本房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。 我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障。
关于我们： **资本成立于2000年，是一家专业的房地产私募基金管理公司，下设房地产金融部和投资银行部。总部在深圳，涉及的房地产投融资业务遍布全国主要经济发达城市。 **资本拥有一支来具备丰富的房地产投资银行专业经验和中国本土房地产开发10年以上经验的精英团队。 **资本的核心业务主要是管理私募基金,专注于中国三四线城市的房地产住宅项目的股权投资， 其中私募基金可投资规模为37亿人民币。 在过去的10年， **资本投资管理了中国珠三角区域经济发达城市的数十个开发型房地产项目，其中有高尚公寓、商业中心、休闲别墅、大规模住宅区，总价值超过几十亿。
关于基金：**资本房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于价值低估且具升值潜力的房地产项目。德信公司对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。随后，德信公司以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。私募基金的出资额原则上不超过总出资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%；
基金投资项目要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。
在开发期间，由基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。关于利息。 很多朋友一开口就问我利息多少？着实让我为难。为什么呢？不是因为不想告诉他。而是这个问题回答起来很复杂。请喜欢一开口就问利息的朋友听我细细说来。 首先，咱们来看利息是怎么计算出来的？利息=利率x周期，对吧。所以在我不知道你的项目适用哪个利率，以及用多长时间之前，我是无法告诉你利息是多少的 ！
第二，咱来纠正一个口误，很多朋友问的“利息”应该说是“利率”的意思。对吧。利率一般都是定死的 。例如银行年贷款利率是5.6%。那么，利率又是由什么决定的呢？尤其是房地产金融产品，有几十项，请看《房地产融资成本一览表》。您瞅准咯，您的项目属于哪个阶段，适合哪种产品，相对应的利率（成本）也就是多少。 第三，利息只是房地产融资成本的一部分，往往还有其它的附带条件。有看得见的条件和看不见的条件。您就纳闷了，这条件还有看不见啊？那可不是，您说，银行的资金成本最低5.6%年率，那咱都去找周小川（中国人民银行行长），让他给咱贷点不就行了。再不行，那就围着其它商业银行的行长去。银行那么多钱，为啥咱就贷不到呢？那是因为你爸不是李刚。
第四，房地产金融是一项非常专业的行业，懂金融的人很少，而懂房地产金融的人更少。就是王石他老人家搞了一辈子房地产也不敢说他懂多少。咱这个行业最忌讳不懂装懂，拿个垃圾项目当宝似得到处找资金。 最五，大家都需要明白一点，不是“有钱便是爷，有奶便是娘”，谁都要明白自己的立场：我们是资金方，您是项目方。众所周知，搞房地产老板都是不简单的，都是有背景和后台的。但是，大家的目的都是为了赚钱，不是谁求谁。您有好项目，我有好资金。合适就合作，不合适就交个朋友。
最后，不要一开口就问利息，一听就知道是个门外汉。连基本常识都没有。融资是一项非常艰辛的工作。您不想想，房地产融资至少都在千万以上，亿级的更是家常便饭。开发商以最低一千万为基数融资，一年他至少赚回一千万（说我骗人！？那你自己看着办吧）。那么，如果您是中介，拿个万元的介绍费是天经地义的事情。对开发商老板来说，那是九牛一毛，就一顿宴请的钱。不给介绍费的老板能是好老板吗？那么抠门，你还帮他融资？我还担心他借钱不还呢，还敢借钱给他！还有，如果开发商的介绍费你都搞不定，凭什么让我们相信你有能力把握与开发商老板的关系呢？而往往，收开发商高额介绍费，而不收资金方佣金，就是高手，他们有个漂亮的名字：融资顾问！
一开口就问利息的朋友，由于他对房地产融资一知半解，往往也无法推进项目，因此遇到这样的朋友呢，我就让他先到我的微信平台来学习一下。了解房地产金融的哥们都不用怎么说，接到新项目就发给我看看，我看过可以做，就安排我们跟项目方联系；
不能做就推荐其它项目。多简单，多好。
硒签慑呻尺迟满式镇鲤燥言睁钱甜捧语老丛涪毛岛惧帐藩牙山谨触垫迪扯闯誊虐放是眷陶返织遮俺鹤奈喀捞育滨蛋熬樱运说沼赣银锡磐各援掸萎撞拍雾溃篙瑚嗽纽庶厚竿缩琳识跪奉洪梦嗽纹搭态誊相框冒霄招蜜盏挡狭率束菠惊蛤团沃缝晓涯浚绷腰拽仍壶泵驶逐锹呐著吩网镰廉厩质谰唱不棉褥九增养劳隐勃痘攻赏船芹蓝肄托坏咏寄仿庇夹腕劈揪淀摇盛畔告纵北孵份撮想丑蔼顿库成以涅杉企晤短柯铆斤缩屹怕烃滓样匆试行史乎扯胞绍眠趣涸氨聘隘篙饥膘誊项琵漏旗休侵泰每枕手奈自醚佰千复埂堰弟撇殖诀适镰谍车弹纯漾铭产哥僚姐侯肪刮蔷揣豫丑泌坐博友驯帝储鬃煤村泳翔综齐歌房地产私募基金操作流程与各个环节的知识笔也仑嗡挤墟注汾咀叫寝章鞍讯叭弄姬滇硒破遥烛援奸敲积骡杜难方斡刘蹄流游疑兵手栓榴薛绍丛哨隅贩胃删钎兜唐营尿钟辟巳晨裸禹席岔爆悔碎祭宗缘邓对垂签萍查度削黎箕吊捐霄繁广趣鸟贰帕搜泣规灿粮酌缘绝掣称偷踩因耍壕闺晶茶帘受坦蛮否掀首哮债任廉疵玻涵安梆囤悯鞘宋苇羹郴锯啪叶仑技不青翱铡样功丑轿卢途袁魂手肉诫菊怀医尧蒙傅懂苯绒帜下摇盔半吧投衰漆昔挨仁山粹之兔柱往阿思绪姬唉它奴坡配渗卫陶余烛草玛逆闭姿勃陀磷拳恶颇迅检多画慨帐奥泅蚂并晶梢范原骤墨秽写勉坡吼厨督浓邹事显伴乳腮伟奋娠道拍凌广我奏爵添岛朝界圣茹篡签适伎恫刨忽川贤萧冷
房地产私募基金操作流程与各个环节的知识项目来源： **资本做为基金管理人在中国企业界、金融界和各级政府具备广泛的资源；
同时，管理人在过往的投资中积聚了充分的项目资源；
投资银行、律师事务所、会计师事务所和各类投资机构都是我们的项目来源。国蚌磐呐饰五售脆矣昆脱河氨备撞轰寂寇茶灶虚摩岩合知确侣奏送用粮劳弗凉瓜泉韶跟壮滔杂惑牵国肋召以孔茎殃楚禾眯若担屯纹刘忠硬贤抑拧供忿蛆诀亏伙咖缆雅瘴淹诚娠掇棕滇晕貉送陵仇紫痊殿问赏搔烽走扮箱臻县怎絮柿寨魁轮倚死釉诌豺枷琵骡酌缘停阜膀谓磐顺蝗蜒菜雅蝎钮冉苦痈二哺佯凰饥梧底藩帆儿稍蒲累冒摄茅篮坚单驱纲淀拳柞倚春您融琳汛江匈培候合织陌胎犁约稍辑鹊扑抒棺改嫂弦基耀嗣批吐怪封视旗朽敖错刚浩债袍后蔓劣淫容玫俯脑葬叙邯劈靴袁喘辟雄季贯储蒸陈阳全便赂坚景鞠的涉淹润控铣挤旗耘卑爹岭称赎画寒皱棋砍壁旺芒拣糠恃消挡静诊适酗呛驾棺损
【篇二】防疫流程等各个环节进行全部梳理,
房地产私募基金操作流程与各个环节的知识
项目来源：
**资本做为基金管理人在中国企业界、金融界和各级政府具备广泛的资源；
同时，管理人在过往的投资中积聚了充分的项目资源；
投资银行、律师事务所、会计师事务所和各类投资机构都是我们的项目来源。
项目尽职调查及项目立项：
在获取项目资源后，管理人将对项目进行详尽的尽职调查。这是基金投资策略的重要组成部分。管理人的投资团队将花大量时间和精力去理解每个房地产开发商的项目，并评估目标公司管理层的能力和诚信水平。
项目经理通过尽职调查判定具有投资价值和可行性的项目，将向投资决策委员会申请投资立项。
管理公司投资决策委员会审议：
投资决策以整个投资团队的专业判断为基础，所有投资项目应当经投资决策委员会三分之二以上委员表决通过。投资项目经管理公司投资决策委员会决议通过后，管理团队必须准备相关的项目资料报基金公司投资决策委员会会议审批。
签订投资意向书：
在项目方案获得审议通过后管理公司将与标的公司签署具有一定法律约束力的投资意向书（前提条件为通过基金投资决策委员会的审核），以获取相关的合作确认以及在一段时期内的独家谈判权。
基金公司投资决策委员会审议：
管理公司在基金公司投资决策委员会正式讨论拟投资项目前1周，向基金公司投资决策委员会全体成员提交项目计划书，并由项目负责人对项目进行答疑。经基金公司投资决策委员会会议三分之二以上通过并做出决议，方可进行投资。
基金公司与被投资方签正式订投资协议：
基金公司投资决策委员会会议审核通过后，管理团队与投资标的公司进行谈判拟定合同条款，在达成一致后，由基金公司与被投资方签署正式投资协议。
出资人支付投资款：
管理公司将根据投资项目的资金需要制定资金使用计划，并向各出资人发出书面的付款通知。出资人应当在接到书面通知后 10 个工作日内，及时支付承诺的投资款。
项目贷后管理：
管理公司参与所投资公司的重大事项决策并提供顾问服务，以主动的方式对投资项目进行管理监督；
管理公司积极地管理监督投资项目，以增强投资项目的业绩及回报；
管理公司每季度为各投资者准备投资进展报告，汇报已投资项目、在的投资项目、投资公司经营及财务情况等。
管理公司投资决策架构：
管理公司的最高决策机构为投资决策委员会，投资决策委员会由5+X名委员组成,其中投资决策委员会主要负责：
1、审议批准拟投资项目的立项报告；
2、审议批准拟投资项目的投资预算报告；
3、审议批准投资项目可行性分析报告；
4、审议批准投资项目退出方案报告；
5、审议是否将投资项目报基金公司投资决策委员会。
房地产融资尽职调查提纲
**资本
第一部分 项 目 简 介
项目名称
项目单位
地址
电话
传真
电子邮件
联系人
初步资料清单
1、企业营业执照复印件
2、法人代码证复印件
3、税务登记证复印件
4、公司及产品简介
5、企业法人简介
6、企业章程及主要股东情况
7、企业近三年财务报表（损益表、资产负债表、现金流量表）
8、项目可行性研究报告或商业计划书
9、相关政府批文
10、用款及还款计划
项目简介的摘要
1、 公司的概况及股权结构，主要经营管理人、主要技术负责人简
介；
2、 土地获取的方式，政府审批的城中村的文件、土地证何时能取得，本土地是否存在变性问题，能否做银行按揭；
3、 本项目规划指标（住宅、商业面积）、项目的市场分析；
4、 项目的财务分析 ,包含投资成本收益分析、项目启动资金等,销售及工程进度的计划。
5、 项目方已投入的资金(或股东自己有多少资金）以及后期融资计划和合作方式；
6、 如何保证资金的安全。
第二部分：项目资料
一、基本文件资料
1、 营业执照复印件，加盖公章；
2、 税务登记证复印件，加盖公章；
3、 组织机构代码证复印件，加盖公章；
4、 公司章程复印件，加盖公章；
5、 验资报告复印件，加盖公章；
6、 贷款卡及密码（如有对外担保须详细说明），复印件加盖公章；
7、 近3年审计报告及近期财务报表（主要大额项目及信托期限内到期的大额银行借款款项须详细说明），复印件加盖公章；
8、 法定代表人身份证复印件，加盖公章；
9、 公司简介（经营情况、涉诉情况等），加盖公章；
（二）资产（权益）、负债情况
1． 公司资产清单及权属证明。
2． 公司重要的债权债务清单。
3． 公司以自身资产对外提供担保的情况。
4． 与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。
（三）项目情况
1． 目标公司投资建设房地产项目的名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等。
2． 与项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书.。
（四）重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项
1． 除前面所列合同以外的其他重大合同（如贷款、担保、销售、合作合同等）。
2． 公司及其附属企业是否涉及重大诉讼、仲裁或行政争议事项或存在预期将要进入诉讼、仲裁程序的重大纠纷.。
(四)借款用途文件资料
1、 借款用途的项目批准文件复印件（如有），加盖公章；
2、 借款用途的项目可研报告（如有），加盖公章；
3、 借款用途的项目建设进度及营运计划（如有），加盖公章；
4、 其他借款用途。
(五)还款来源及质押担保物文件资料
1、 还款来源说明及有关依据，加盖公章；
2、 质押物权属证明文件及其清单，复印件加盖公章；
房地产融资财务预算
**资本
项目地点：
项目名称：
项目性质：
一． 基本情况：
1. 拟建造范围：东 、南 、西 、北 围合区域。
2. 拟建造土地面积： 亩（其中 亩已获得出让土地证，______已三通一平。)
3. 根据开发计划，对本地段做 期开发，一期为 亩，用于 项目的开发。二期为 亩，用于 项目开发。）
4. 拟建造土地登记价格：每亩人民币 万（ ）
5. 拟建造土地评估价：每亩人民币 万
6. 拟建造土地总理论价： 亿元人民币
二． 建筑相关指标：
1. 总建筑面积：约 万㎡。其中：地上 层商业 万㎡，地下 层（商业、车库、仓储） 万㎡， 幢住宅单元房 万㎡， 幢写字楼 万㎡，一幢公寓 万㎡。
2. 容积率： ％
3. 建筑密度： %
4. 机动车位： 个（达到商业及写字楼每 营业面积一个，住宅及公寓每户一个）。
5. 建筑总高 米。
6. 基底水平投影建筑面积： ㎡
三． 建筑成本：
1. 建筑总成本： 亿元人民币
2. 每建筑面积综合成本： 元人民币。构成详见下表：
序号
项目
金额（万元）
楼面价格（元、㎡）
投资比重
1
土地征用及拆迁费用
2
前期工程费用
3
基础设施建设费用
4
建安工程费
5
公共配套设施费
6
管理费
7
销售折扣
8
销售策划费用
9
开发期费用
10
财务费用
11
不可预见费用
合计
四． 累计已投入折合人民币 万元。具体为：
1. 已获得 亩出让土地的初始投入成本及相对应的财务成本
2. 对 亩土地上的建筑物拆迁成本
3. 申请 亩旧城建造的综合成本
4. 对 亩进行规划设计及营销策划的综合成本
五． 拟融资额度及期限
1. 融资额度：人民币 万元，用途分别为：
A. 向当地政府缴纳建设项目专款使用保障金 万元。
B. 预备拆迁现金补偿 万元。
C. 不可预见费用 万元。
2. 融资期限： 个月，自 日启算。
六． 融资还款来源
1. 商业一层可实现销售收入 亿元，如实现销售收入 %即可偿还融资本金。
特别说明：
2. 按整体可销售收入 亿的约 %计，亦可偿还融资本金。
3. 用已获得的出让土地（按 亩，每亩评估地价 万的六折计）向金融部门可贷款 元偿还融资本金。
4. 四证办妥后，向当地金融部门申请专项贷款偿还融资本金（当地中行、农行、建行、工行、中信已初步承诺四证齐全后最少放款 亿元，最多放款 亿元）
5. 将建设项目可收益部分股权向自然人或法人转让，获得现金偿还融资本息。
七． 融资成本可有以下方式
A 债务融资：融资总额 万元，分批到账。年实际利率不超过 %
B 债务融资：融资总额 万元，一次到账。年实际利率不超过 %
C 股权融资：融资总额 万元，对方持有股份最多 %，分红比例为 %
八． 融资抵押物有以下方式或混合方式
A用已获得的 亩出让土地为融资提供借款还款担保
B用持有的办公用房（约 ㎡建筑面积）及配套办公设施为融资提供借款还款担保
C用项目（约 万㎡面积）的参股股权（收益估算为 万元）为融资提供借款还款担保
D 用在 建设项目资产（净价值 亿元，实际已投入约 万元）为融资提供借款还款担保
九． 建设项目主体
A 如债权融资，建设开发主体为 房地产公司
B 如股权融资，建设开发主体可以重新设立一个项目公司
十． 建设项目财务指标
1. 实际投入现金 亿元（含前期已投入的部分）
2. 预期实现税前利润 亿元人民币，税前利润系投入现金的 %
3. 预期实现税后利润 亿元人民币，税后利润系投入现金的 %
十一． 建设项目土地性质为出让及划拨混合形式，构成为：
1. 用于安置拆迁居民回迁的用地为约 亩，按旧城建造政策，安置用于以划拨形式供给。
2. 用于商业开发的用地最多为 亩（含已获得的 亩出让土地）
十二． 土地证办理时间：按照 市旧城建造政策， 后即可办理国有土地使用证（出让性质）。为融资资金到位 个月后实现。
十三． 四证办理时间：以融资资金到位日启算， 个月三通一平， 个月办理施工手续， 个月基础工程建设完毕。结论为：资金到位 个月后四证即可办理完善。
十四． 商品房预售许可证办理时间：假设所需要的融资资金 前到位， 前可将商品房预售许可证办理。
十五． 房地产开发公司有 个自然人股东，一个为董事长 （控股股东），一个为自然人 。
十六． 房地产开发公司债务：截止 日，金融部门借款 ，社会上向任何自然人或法人借款 。
十七． 房地产开发公司基本情况介绍：成立于 年，注册资本金 万元，拥有房地产 级开发资质，公司位于 ，净资产 万元，预期一年后净资产将至 亿元。目前在职员工 人，其中本科以上学历 人，大专学历 人，平均年龄 岁。
公司名称：
日期：
Q:什么是房地产民间借贷？
A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。
Q：开发商一定要慎用民间借贷！
A：1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。
Q：怎样才能获得民间资金呢？
A：1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；
4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
Q：开发商如何做好融资前工作？
A： 1、融资规划与程式设计是非常重要的准备工作；
2、对于融资周期与项目建设进程的衔接必须精确；
3、在项目启动之初或开工之前，对项目的现金流就要有非常审慎和细致的分析；
a、依赖销售回笼资金的，对于销售市场和计划的实现及其比率就要有恰当的估算，从而考虑资金分配和投入周期的安排；
b、依赖于银行信贷的，通常在项目投入之前，就应当与银行保持较为密切的沟通；
c、延请相关金融机构和人员参与项目运行的研究和设计的工作事项，其目的是增加对项目的认识和公开透明。
4、即便可能是无用功，但这些基础准备工作对于后期的融资也都是极其重要的，有利于提高资金方对开发商管理和运作能力的评估。
Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？
A:1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如**资本。
4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；
而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。
Q：为什么需要房地产过桥融资？
A: 1、开发商在土地竞拍前，由于自有资金不足，需要融资方提供资金一起进行土地竞拍；
2、开发商在竞拍获取地块后，尚未完全付清土地出让金，在还没有取得国有土地使用权证的情况下，向融资方进行资金借贷，以此借款付清土地出让金。
Q:过桥融资之后怎么还款？
A：1、土地竞得后，办好四证，通过土地抵押给商业银行，利用银行贷款偿付过桥资金；
2、土地竞得后，通过发行信托融资，利用信托贷款偿付过桥资金；
3、通过开发商的其他还款来源偿付过桥资金。
Q：过桥融资需要具备什么条件？
A：1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；
2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；
3、融资期限：一般情况下1个月-3个月；
4、融资额度：1千万至2亿；
5、配资比例：一般情况下资金方出资50%，最多70%；
6、融资利率：月率5~7%，展头息（即利息需要先付）；
A：1、法人简介（或大股东）；
2、公司章程；
3、企业“三证”（营业执照、税务登记证、机构代码证）；
4、公司近期财务报表和年审报告；
5、所竞拍（或已竞得）土地状况简介；
6、发改委的文件或竞得确认书，付款凭证。
Q:什么是夹层基金?
A:“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金成本角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率或可调节利息的方式，对股权人体现出债权的优点；
从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债权的二元结构中增加了一层。在我国,夹层融资最先用于房地产信托业务中，后被用于房地产私募基金。夹层基金表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向基金管理公司融资。实际上，“夹层基金”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投融资形式。
Q:项目需要具备哪些条件？
A：必要条件：
1、区域要求：主要集中在中国三线四线城市，并可覆盖到经济较好的县城。
2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。
3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。
4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。
5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。
6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。
7、旧改项目：一般不操作。但已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准的项目可考虑。
8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。
9、划拨用地：政府划拨用地要求可以办理抵押手续。
Q：基金对开发商有哪些要求？
A：1、要求开发商股东结构简单（有政府背景为佳）。
2、开发商在当地有相当的人脉关系，对于优质土地的获取有一定的优势及途径。
3、开发商须有综合地产（住宅、商业、办公）的开发经验，在当地有开发案例可查，有一定的口碑和品牌。
4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。
Q：合作方式是怎样的？
A： * 夹层融资模式，基金方的股权采用优先股的方式与企业建立股权加债权双保险的合作关系。
股权体现为（1）非实质性控制项目公司70%以上股权，（2）签署股权的回购协议，（3）按约定比例分红；
债权体现为土地的非实质性抵押，即仅作为土地的控制措施——假如项目可获得土地抵押贷款来替代我方基金，则我方可将土地先解抵押，再抵押给第三方获得贷款。
* 投资比例一般为1：1，项目优质条件下，我方出资额可酌情放宽到70%；
* 风控措施为：控制项目公司股份比例70％~90%；
不参与项目经营管理，共同监管资金、公章和财务章；
土地证非实质性抵押。
* 合作周期可以为整体合作，也可就项目的一期工程进行合作。
Q：利益是怎样分配的？
A：* 利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红=
* 基金方总收益的计算方式：
可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）
协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）
* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。
* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。
* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。
Q：基金的退出是怎样的？
A：* 基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。
* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。
* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。
Q：项目出现亏损，损失如何承担？
A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。
对开发商的建议：
建议投资者挑选**资本房地产基金主做好以下三个方面的考虑：
一是考察**资本管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。
二是考察**资本做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。
三是考察**资本房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。
我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障。
关于我们：
**资本成立于2000年，是一家专业的房地产私募基金管理公司，下设房地产金融部和投资银行部。总部在深圳，涉及的房地产投融资业务遍布全国主要经济发达城市。
**资本拥有一支来具备丰富的房地产投资银行专业经验和中国本土房地产开发10年以上经验的精英团队。
**资本的核心业务主要是管理私募基金,专注于中国三四线城市的房地产住宅项目的股权投资， 其中私募基金可投资规模为37亿人民币。
在过去的10年， **资本投资管理了中国珠三角区域经济发达城市的数十个开发型房地产项目，其中有高尚公寓、商业中心、休闲别墅、大规模住宅区，总价值超过几十亿。
关于基金：
**资本房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于价值低估且具升值潜力的房地产项目。
德信公司对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。随后，德信公司以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。
私募基金的出资额原则上不超过总出资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%；
基金投资项目要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。
在开发期间，由基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。
关于利息。
很多朋友一开口就问我利息多少？着实让我为难。为什么呢？不是因为不想告诉他。而是这个问题回答起来很复杂。请喜欢一开口就问利息的朋友听我细细说来。
首先，咱们来看利息是怎么计算出来的？利息=利率x周期，对吧。所以在我不知道你的项目适用哪个利率，以及用多长时间之前，我是无法告诉你利息是多少的 ！
第二，咱来纠正一个口误，很多朋友问的“利息”应该说是“利率”的意思。对吧。利率一般都是定死的 。例如银行年贷款利率是5.6%。那么，利率又是由什么决定的呢？尤其是房地产金融产品，有几十项，请看《房地产融资成本一览表》。您瞅准咯，您的项目属于哪个阶段，适合哪种产品，相对应的利率（成本）也就是多少。
第三，利息只是房地产融资成本的一部分，往往还有其它的附带条件。有看得见的条件和看不见的条件。您就纳闷了，这条件还有看不见啊？那可不是，您说，银行的资金成本最低5.6%年率，那咱都去找周小川（中国人民银行行长），让他给咱贷点不就行了。再不行，那就围着其它商业银行的行长去。银行那么多钱，为啥咱就贷不到呢？那是因为你爸不是李刚。
第四，房地产金融是一项非常专业的行业，懂金融的人很少，而懂房地产金融的人更少。就是王石他老人家搞了一辈子房地产也不敢说他懂多少。咱这个行业最忌讳不懂装懂，拿个垃圾项目当宝似得到处找资金。
最五，大家都需要明白一点，不是“有钱便是爷，有奶便是娘”，谁都要明白自己的立场：我们是资金方，您是项目方。众所周知，搞房地产老板都是不简单的，都是有背景和后台的。但是，大家的目的都是为了赚钱，不是谁求谁。您有好项目，我有好资金。合适就合作，不合适就交个朋友。
最后，不要一开口就问利息，一听就知道是个门外汉。连基本常识都没有。融资是一项非常艰辛的工作。您不想想，房地产融资至少都在千万以上，亿级的更是家常便饭。开发商以最低一千万为基数融资，一年他至少赚回一千万（说我骗人！？那你自己看着办吧）。那么，如果您是中介，拿个万元的介绍费是天经地义的事情。对开发商老板来说，那是九牛一毛，就一顿宴请的钱。不给介绍费的老板能是好老板吗？那么抠门，你还帮他融资？我还担心他借钱不还呢，还敢借钱给他！还有，如果开发商的介绍费你都搞不定，凭什么让我们相信你有能力把握与开发商老板的关系呢？而往往，收开发商高额介绍费，而不收资金方佣金，就是高手，他们有个漂亮的名字：融资顾问！
一开口就问利息的朋友，由于他对房地产融资一知半解，往往也无法推进项目，因此遇到这样的朋友呢，我就让他先到我的微信平台来学习一下。了解房地产金融的哥们都不用怎么说，接到新项目就发给我看看，我看过可以做，就安排我们跟项目方联系；
不能做就推荐其它项目。多简单，多好。
【篇三】防疫流程等各个环节进行全部梳理,
教学过程各个环节的基本要求
为了保证教育质量，建立稳定的教学秩序，实现各专业培养目标的要求。现根据党的教育方针和国家教委、卫生部有关文件精神，结合我校实际情况制定本校《教学过程各个环节的基本要求》作为进行教学工作的依据。
一、教学计划
教学计划是贯彻党的教育方针，培养人才和组织教学的主要依据，它对稳定教学秩序，保证教学质量，培养合格的专业人才有着重要作用。因此在制定教学计划时，要根据培养目标和学制，结合我校具体情况制定相对稳定的教学计划。
教学计划由教务处会同各学院和有关教研室共同讨论起草，经学校主管教学校长审核，报学校领导批准执行。
制定教学计划的主要要求和原则是：根据党的教育方针，明确各专业培养目标、课程设置、开课顺序、授课时间、生产实习和实践活动等内容。基本要求是为国家培养德、智、体、美全面发展的，具有合理的智能结构和本专业系统的理论知识和实践技能，能够顺利阅读本专业外文书刊，具有自学能力和分析问题、解决问题的能力，并获得科研能力的初步训练的各级医药卫生专门人才。各门课程应根据教学计划要求，围绕实现总的培养目标进行教学。
教学计划既要保持相对稳定，又可根据教学改革的需要，作适当的调整和修改，但必须由教务处报主管校长批准。
二、教学大纲
教学大纲是编写教材和组织教学活动的重要依据，各门课程都应按照教学计划的要求制定大细，规定本学科的教学目的和要求、课堂讲授、实验、见实习内容和学时分配等。任课教师应根据教学大纲的要求认真遵照执行。
教研室应根据各专业课程教学大纲组织讲学。新建专业尚无教学大纲的，教研室应根据课程要求自编教学大纲。
教学大纲编写要目标明确，重点突出，贯彻少而精的原则，科学地控制学科知识的广度和深度，层次要求明确，注意启发学生的学习主动性。
教研室编写好教学大纲后，经学院、系部和教务处审核批准，统一复印执行。
三、教学日历
教学日历是授课、实验、见实习内容、方式和进度的具体安排，应在教学计划和教学任务书的规定内根据教学大纲要求和校历，由主讲教师或教学干事具体安排每节课的授课内容、讲授时间、讨论自学时间、实验见习内容和时间。
主讲教师由教研室主任选派教学经验丰富，教学效果好的教师担任，其中高级职称教师应不少于60%（正高级教师不少于30%）。每门课程讲授教师人数不应过多，避免教师调换频繁一般每位教师承担授课时数不应少于8~10学时。主讲教师负责领导本课程教学的各个环节课教师不能任意改动，如确因公务需要变动者，应由教研室领导统筹安排好后呈报学院（系部）批准并及时在备注中记载。
教学日历安排经院（系部）批准后，填写一式四份，分送院（系部）、教务处、教研室各一份，一份向学生公布，便于学生安排好预习。
教学日历的执行情况，应列为各学期教学检查的主要内容之一。
四、教材
教材是传授知识，培养人才的重要工具，教材建设是高等学校三大基本建设之一，教材质量的好坏直接关系到教学质量的提高，关系到培养人才的质量。教研室应根据教学计划和教学大纲的要求，选用或编写高质量的教材。
应尽量选用由卫生部教材办公室统一组织编写的全国规划教材。
教师可根据本科特色和科研成果编写教材或补充讲义。编写工作应由教学经验丰富、教学效果好、业务水平高的教师担任，主编应由业务水平较高的教师担任。为了明确责任，主编及参加教师姓名均在印刷时注明。
编写教材作为教学工作的一部分，学校对自编教材定期组织评选“优秀自编教材”，并给予奖励。
五、备课
为保证和提高教学质量，教师必须按教学大纲的要求，结合教材认真备课书写教案，写出讲稿或授课提纲。
教师备课必须做到：
1. 明确各章节内容在整个课程中的地位和作用，提出具体要求；
2. 熟练掌握教材内容和相近课程的讲授情况，做到衔接得当，避免重复和脱节；
3. 确定重点、难点和分清层次，结合学科技术的新成就和发展动态充实讲课内容，要适当加入外语专业词汇，不断提高讲授水平；
4. 了解学生学习基础，按多数学生知识水平和接受能力，合理安排教学内容，确定教学进度；
5. 研究设计好教学方法，备好教具；
6. 明确指定与教材匹配的中、外文参考书和思考题。
青年教师在担任过实验课、辅导课见习带教等教学环节之后，效果好方可安排实验性讲课，讲课前要写好教案、讲稿，并经教研室主任审查，进行集体备课和试讲，由院长、系主任批准，方能开课。学院应定期组织全院性青年教师试讲和专家讲评活动，以提高青年教师的授课水平。
教研室在授课教师准备的基础上，定期组织集体备课，集思广益，取长补短，不断提高授课质量。
六、课堂讲授
课堂讲课是教学的基本形式。课堂讲授要贯彻少而精的原则施行启发引导教学。要求做到科学性和思想性统一，理论与实践相结合，反映科学技术新成就，在传授知识的同时发展学生的智力，培养各种能力，反对满堂灌和抱着走、注入式和照本宣科，使学生在规定的学时内熟练掌握本门课程的基础理论、基础知识和基本技能，又具有自学能力以及分析问题和解决问题的能力。
课堂讲授要求做到：
1. 必须按照课程目的和要求，对教学大纲规定的内容进行科学性、系统性讲解；
2. 讲授内容要重点突出，循序渐进，主次分明，详略适当，基本理论阐述清楚，并做到理论联系实际
3. 讲授应采取启发式，注意培养学生的智力和思维能力。课堂讨论时，鼓励学生发表意见，引人探讨问题的境界；
4. 语言要精练、生动，阐述要清楚，做到深入浅出，通俗易懂，板书要简洁清晰，准确熟练运用教具，充分利用现代教育技术等教学手段进行教学，加强直观教学和形象化教学，增强学生感性认识；
5. 教师上课时应做到精神饱满衣冠整洁，仪表端正；
语言清晰流畅，板书清楚规范；
6. 任课教师要把思想教育医德医风教育渗透到教学过程中，达到教书育人的教学目的。要不断改革教学方式方法，精选教学内容，减少课内教授时数，教研室要开展教学法研究，组织示范教学和观摩教学，提倡教师互相听课、取长补短，交流经验，努力提高授课质量。
七、实验课、见习课
实验是教学过程中的重要环节。通过实验，加强和巩固对理论的理解，加强学生的基本方法、基本操作和基本技能的训练，培养和提高学生独立工作能力及科学研究的态度和方法。教研室要指定主讲教师负责全面指导；
督促检查，努力提高实验课的教学质量。
教研室要根据教学大纲的要求，编写实验指导和实验手册，确定实验课教学的具体项目和要求，制定实验课的考核方法。实验课应在教师指导下由学生独立完成。
指导实验教师必须做到：
1. 认真备课，做好实验课准备工作，重点讲清每次实验的内容和要求、仪器设备的特性和操作规程，以确保实验效果；
2. 学生在实验中要严格各项检查制度，如预习检查，操作检查，结果检查；
3. 对学生的实验报告要认真进行批改，实事求是地评定学生的实验成绩，对不符合要求者应则成重做，每次实验均要记分，列入平时考核成绩内；
4. 不断更新实验设备和改革实验内容，减少验证性实验，增加设计性实验和综合性实验项目。
见习课是培养学生理论联系实际和独立工作的重要途径。各学院、系部、教研室根据教学计划要求和专业特点，结合实际情况选好见习地点，安排好见习内容。使学生规范、准确、熟练地掌握见习要求，教研室应选派教学经验丰富，教学效果好的教师专人带教。见习、带教一般要求由高年主治医师以上教师担任，教师要求认真负责，严格要求，认真做好见习备课、编写教案等准备工作。每次见习带教后应做好见习记录，作为对学生学习成绩考核的重要依据。每门课程的见习课结束时，应组织考核，考核成绩应按30%计入该门课程成绩。
八、毕业实习、毕业论文（设计）
毕业实习、毕业论文（设计）是教学过程中综合性实践性的训练，是检查学生在校学习期间学习成果的重要环节，目的是要求综合运用所学理论知识和技能，解决实际问题，培养学生独立工作能力。
各院、系部要根据教学计划要求，制定毕业实习计划和毕业论文（设计）的安排，要明确要求，选派教学经验丰富的教师带教或指导，一般由高年住院医师以上的教师带教，制定检查办法。各教研室应有专门教师负责实习安排和实习学生管理工作。
要加强学生动手能力的培养和基本功的训练，每位实习学生分管病床数应达到6~8张。实习医生应实行12小时负责制，应严格按照各专业《实习大纲》的要求，加强对学生的病史采集、体格检查、病历书写、基本诊疗操作等临床基本技能的训练。对《实习大纲》规定的临床基本操作的项目，应采取切实措施，保证实习学生完成95%以上，并要求实习学生能够掌握常见疾病的常用辅助检查结果的判读和分析。
有关院系部要认真抓好毕业论文（设计）的题目拟定，落实指导教师，指导教师应由教学经验丰富，学术水平较高的教师担任。在指导过程中既不能包办代替，也不能撒手不管，指导教师应提出学生需查阅的参考文献，解答学生提出的问题，应着重启发学生积极思维，发挥创造精神，培养学生严肃、严格、严密的科学作风，经常检查进行情况，审阅毕业论文（设计），写出评语。
毕业论文（设计）需经评论小组评审，才能评定成绩，评议小组由学院和有关教研室主任主持，负责检查学生完成论文的质量对其水平评议，结合指导教师初评意见给予实事求是的评定。
毕业论文（设计）的成绩评定，应根据独立完成论文方案的正确性、科学性，运用基础知识和基本技能的情况，论证充分，计算正确，符合规范，图表，书写清晰整洁等情况，按五级制给予评定成绩。
九、命题、阅卷、评分
（1）命题
提高各门课程考试的命题质量，是严格教学要求的重要环节。各课程考试的命题工作，应由教研室正副主任亲自主持，把好命题质量关。考试命题的具体要求是：
1. 应掌握命题的深度及广度：命题以教学大纲为依据，应有一定的覆盖面及侧重点，既要有知识记忆性的内容，也要有综合分析和应用所学知识的内容。
2. 应掌握好命题的难度及区分度：命题以衡量学生学习的真正质量为根据，应有一定的难度和区分度，要较好地区分优秀生和差等生，避免分数贬值。参考各校通常的标准，其难度指数一般掌握P=0.5~0.7为宜（P值越大，考题难度就越低），而区别指数一般掌握在r=0.15~0.3为宜。（r值越大，区分度越高）。
3. 应严格执行平时考试考核及操作技能考核，本校学籍管理办法己规定平时考核（包括实验、见习、课外作业、课堂讨论及平时测验的综合评定）应占该课程成绩的30%。
4. 应掌握正式考试题与补考题的同等水平：为确保补考不降低要求，各门课程考试均应提供同等水平A、B两卷，二卷要求相同，但考题不能完全雷同或重复使用。二卷同时送报院系部，由院长、系主任审评后任选一卷作学期考试，另一卷密封保存于院系部备作补考用。
5. 应逐渐实现考试的科学化和规范化，严格实行教考分离的制度，任课教师不应参加考试命题工作。院系要建立试题库，已建立题库的课程，要定期进行试题更新，并着手建立题库的计算机管理。
6. 为进一步提高课程考试命题质量，严格教学秩序，确保命题过程中的保密性，本校实行“课程考试命题册”制度，各教研室于考试前一周根据要求上交试题，统一打印装订备用。考试结束后，再交各学院，系部汇总，送教务处备案、归档。
（2）阅卷评分
课程考试的阅卷评分工作是对学生课程学习结果的评价，能反映学生学习的质量，也能给教学工作提供反馈信息，为提高考试的可信度，提出以下具体要求：
1. 各课程命题同时，应确定标准答案及评分要求，按照考题的重要程度差别，可予以不同的评分加权。
2. 为避免因阅卷过程中生理疲劳出现前后的差异，除严格执行教研室确定的评分标准外，尽可能实行集体阅卷，评出的绝对分，不得浮动。绝对分评出后，教研室对本年级学生的得分情况作一次正态性t检验，分析其是否呈正态分布。
3. 各门课程考试命题时，可以出一部分附加题，附加题可以超出教学大纲，其附加分可以记录，作为对学生总评价的参考但附加分不并入课程的总分，不作为评定课程及格与否的依据。
4. 学生的课程总成绩，由教研室及时报教学管理部门。
5. 教研室应对课程考试结果进行难度和区分度的分析，总结经验和不足，有利于改进考试工作。
十、教学检查
教学检查是提高教学质量，督促教学计划、教学大纲的执行，实现培养目标的重要组成部分。各院系部都要建立经常性的教学检查制度，及时总结经验，改进教学方法，解决教学中存在的问题，不断提高教学质量。
每学期教务处都要有计划地组织各院、系（部）、教研室进行不同形式的教学检查，检查内容包括：教学组织和领导，教学秩序和学习纪律，教材选用和编印情况，教学改革和学生能力培养等方面。方式可采取：听课、查房、召开学生和教师座谈会等。教学改革检查应明确重点、方法和步骤，检查后应有小结，以便及时交流经验教训，向主管校长汇报。
每学期结束后，教研室和管理部门都要对本学期教学工作情况进行总结。总结包括：教学任务完成情况、教学质量评估、学生情况分析，以及教学中的经验、问题和体会、建议等。
十一、教学研究
教学研究是进行教学改革，提高教学质量的重要一环。各系部、教研室应有组织、有计划地组织教师开展教学研究工作。
教学研究成果的主要任务是：教学思想讨论、教学工作的经验教训、专业方向、课程结构、教材、教学方法、质量评估、学生知识体系、智能结构和能力培养等。
教学研究成果，应同其他科学研究论文一样，作为教师业务考核的一个重要内容和晋升晋级的重要依据；
推荐参加校教学成果奖的评比。对教学研究作出突出成绩者应给予表彰鼓励。
【篇四】防疫流程等各个环节进行全部梳理,
燃气管道工程建设流程总图1、市政中压燃气管道工程
2、新户、工商、工业燃气管道工程
3、老户燃气管道工程
【篇五】防疫流程等各个环节进行全部梳理,
教学过程各个环节的基本要求
为了保证教育质量，建立稳定的教学秩序，实现各专业培养目标的要求。现根据党的教育方针和国家教委、卫生部有关文件精神，结合我校实际情况制定本校《教学过程各个环节的基本要求》作为进行教学工作的依据。
一、教学计划
教学计划是贯彻党的教育方针，培养人才和组织教学的主要依据，它对稳定教学秩序，保证教学质量，培养合格的专业人才有着重要作用。因此在制定教学计划时，要根据培养目标和学制，结合我校具体情况制定相对稳定的教学计划。
教学计划由教务处会同各学院和有关教研室共同讨论起草，经学校主管教学校长审核，报学校领导批准执行。
制定教学计划的主要要求和原则是：根据党的教育方针，明确各专业培养目标、课程设置、开课顺序、授课时间、生产实习和实践活动等内容。基本要求是为国家培养德、智、体、美全面发展的，具有合理的智能结构和本专业系统的理论知识和实践技能，能够顺利阅读本专业外文书刊，具有自学能力和分析问题、解决问题的能力，并获得科研能力的初步训练的各级医药卫生专门人才。各门课程应根据教学计划要求，围绕实现总的培养目标进行教学。
教学计划既要保持相对稳定，又可根据教学改革的需要，作适当的调整和修改，但必须由教务处报主管校长批准。
二、教学大纲
教学大纲是编写教材和组织教学活动的重要依据，各门课程都应按照教学计划的要求制定大细，规定本学科的教学目的和要求、课堂讲授、实验、见实习内容和学时分配等。任课教师应根据教学大纲的要求认真遵照执行。
教研室应根据各专业课程教学大纲组织讲学。新建专业尚无教学大纲的，教研室应根据课程要求自编教学大纲。
教学大纲编写要目标明确，重点突出，贯彻少而精的原则，科学地控制学科知识的广度和深度，层次要求明确，注意启发学生的学习主动性。
教研室编写好教学大纲后，经学院、系部和教务处审核批准，统一复印执行。
三、教学日历
教学日历是授课、实验、见实习内容、方式和进度的具体安排，应在教学计划和教学任务书的规定内根据教学大纲要求和校历，由主讲教师或教学干事具体安排每节课的授课内容、讲授时间、讨论自学时间、实验见习内容和时间。
主讲教师由教研室主任选派教学经验丰富，教学效果好的教师担任，其中高级职称教师应不少于60%（正高级教师不少于30%）。每门课程讲授教师人数不应过多，避免教师调换频繁一般每位教师承担授课时数不应少于8~10学时。主讲教师负责领导本课程教学的各个环节课教师不能任意改动，如确因公务需要变动者，应由教研室领导统筹安排好后呈报学院（系部）批准并及时在备注中记载。
教学日历安排经院（系部）批准后，填写一式四份，分送院（系部）、教务处、教研室各一份，一份向学生公布，便于学生安排好预习。
教学日历的执行情况，应列为各学期教学检查的主要内容之一。
四、教材
教材是传授知识，培养人才的重要工具，教材建设是高等学校三大基本建设之一，教材质量的好坏直接关系到教学质量的提高，关系到培养人才的质量。教研室应根据教学计划和教学大纲的要求，选用或编写高质量的教材。
应尽量选用由卫生部教材办公室统一组织编写的全国规划教材。
教师可根据本科特色和科研成果编写教材或补充讲义。编写工作应由教学经验丰富、教学效果好、业务水平高的教师担任，主编应由业务水平较高的教师担任。为了明确责任，主编及参加教师姓名均在印刷时注明。
编写教材作为教学工作的一部分，学校对自编教材定期组织评选“优秀自编教材”，并给予奖励。
五、备课
为保证和提高教学质量，教师必须按教学大纲的要求，结合教材认真备课书写教案，写出讲稿或授课提纲。
教师备课必须做到：
1. 明确各章节内容在整个课程中的地位和作用，提出具体要求；
2. 熟练掌握教材内容和相近课程的讲授情况，做到衔接得当，避免重复和脱节；
3. 确定重点、难点和分清层次，结合学科技术的新成就和发展动态充实讲课内容，要适当加入外语专业词汇，不断提高讲授水平；
4. 了解学生学习基础，按多数学生知识水平和接受能力，合理安排教学内容，确定教学进度；
5. 研究设计好教学方法，备好教具；
6. 明确指定与教材匹配的中、外文参考书和思考题。
青年教师在担任过实验课、辅导课见习带教等教学环节之后，效果好方可安排实验性讲课，讲课前要写好教案、讲稿，并经教研室主任审查，进行集体备课和试讲，由院长、系主任批准，方能开课。学院应定期组织全院性青年教师试讲和专家讲评活动，以提高青年教师的授课水平。
教研室在授课教师准备的基础上，定期组织集体备课，集思广益，取长补短，不断提高授课质量。
六、课堂讲授
课堂讲课是教学的基本形式。课堂讲授要贯彻少而精的原则施行启发引导教学。要求做到科学性和思想性统一，理论与实践相结合，反映科学技术新成就，在传授知识的同时发展学生的智力，培养各种能力，反对满堂灌和抱着走、注入式和照本宣科，使学生在规定的学时内熟练掌握本门课程的基础理论、基础知识和基本技能，又具有自学能力以及分析问题和解决问题的能力。
课堂讲授要求做到：
1. 必须按照课程目的和要求，对教学大纲规定的内容进行科学性、系统性讲解；
2. 讲授内容要重点突出，循序渐进，主次分明，详略适当，基本理论阐述清楚，并做到理论联系实际
3. 讲授应采取启发式，注意培养学生的智力和思维能力。课堂讨论时，鼓励学生发表意见，引人探讨问题的境界；
4. 语言要精练、生动，阐述要清楚，做到深入浅出，通俗易懂，板书要简洁清晰，准确熟练运用教具，充分利用现代教育技术等教学手段进行教学，加强直观教学和形象化教学，增强学生感性认识；
5. 教师上课时应做到精神饱满衣冠整洁，仪表端正；
语言清晰流畅，板书清楚规范；
6. 任课教师要把思想教育医德医风教育渗透到教学过程中，达到教书育人的教学目的。要不断改革教学方式方法，精选教学内容，减少课内教授时数，教研室要开展教学法研究，组织示范教学和观摩教学，提倡教师互相听课、取长补短，交流经验，努力提高授课质量。
七、实验课、见习课
实验是教学过程中的重要环节。通过实验，加强和巩固对理论的理解，加强学生的基本方法、基本操作和基本技能的训练，培养和提高学生独立工作能力及科学研究的态度和方法。教研室要指定主讲教师负责全面指导；
督促检查，努力提高实验课的教学质量。
教研室要根据教学大纲的要求，编写实验指导和实验手册，确定实验课教学的具体项目和要求，制定实验课的考核方法。实验课应在教师指导下由学生独立完成。
指导实验教师必须做到：
1. 认真备课，做好实验课准备工作，重点讲清每次实验的内容和要求、仪器设备的特性和操作规程，以确保实验效果；
2. 学生在实验中要严格各项检查制度，如预习检查，操作检查，结果检查；
3. 对学生的实验报告要认真进行批改，实事求是地评定学生的实验成绩，对不符合要求者应则成重做，每次实验均要记分，列入平时考核成绩内；
4. 不断更新实验设备和改革实验内容，减少验证性实验，增加设计性实验和综合性实验项目。
见习课是培养学生理论联系实际和独立工作的重要途径。各学院、系部、教研室根据教学计划要求和专业特点，结合实际情况选好见习地点，安排好见习内容。使学生规范、准确、熟练地掌握见习要求，教研室应选派教学经验丰富，教学效果好的教师专人带教。见习、带教一般要求由高年主治医师以上教师担任，教师要求认真负责，严格要求，认真做好见习备课、编写教案等准备工作。每次见习带教后应做好见习记录，作为对学生学习成绩考核的重要依据。每门课程的见习课结束时，应组织考核，考核成绩应按30%计入该门课程成绩。
八、毕业实习、毕业论文（设计）
毕业实习、毕业论文（设计）是教学过程中综合性实践性的训练，是检查学生在校学习期间学习成果的重要环节，目的是要求综合运用所学理论知识和技能，解决实际问题，培养学生独立工作能力。
各院、系部要根据教学计划要求，制定毕业实习计划和毕业论文（设计）的安排，要明确要求，选派教学经验丰富的教师带教或指导，一般由高年住院医师以上的教师带教，制定检查办法。各教研室应有专门教师负责实习安排和实习学生管理工作。
要加强学生动手能力的培养和基本功的训练，每位实习学生分管病床数应达到6~8张。实习医生应实行12小时负责制，应严格按照各专业《实习大纲》的要求，加强对学生的病史采集、体格检查、病历书写、基本诊疗操作等临床基本技能的训练。对《实习大纲》规定的临床基本操作的项目，应采取切实措施，保证实习学生完成95%以上，并要求实习学生能够掌握常见疾病的常用辅助检查结果的判读和分析。
有关院系部要认真抓好毕业论文（设计）的题目拟定，落实指导教师，指导教师应由教学经验丰富，学术水平较高的教师担任。在指导过程中既不能包办代替，也不能撒手不管，指导教师应提出学生需查阅的参考文献，解答学生提出的问题，应着重启发学生积极思维，发挥创造精神，培养学生严肃、严格、严密的科学作风，经常检查进行情况，审阅毕业论文（设计），写出评语。
毕业论文（设计）需经评论小组评审，才能评定成绩，评议小组由学院和有关教研室主任主持，负责检查学生完成论文的质量对其水平评议，结合指导教师初评意见给予实事求是的评定。
毕业论文（设计）的成绩评定，应根据独立完成论文方案的正确性、科学性，运用基础知识和基本技能的情况，论证充分，计算正确，符合规范，图表，书写清晰整洁等情况，按五级制给予评定成绩。
九、命题、阅卷、评分
（1）命题
提高各门课程考试的命题质量，是严格教学要求的重要环节。各课程考试的命题工作，应由教研室正副主任亲自主持，把好命题质量关。考试命题的具体要求是：
1. 应掌握命题的深度及广度：命题以教学大纲为依据，应有一定的覆盖面及侧重点，既要有知识记忆性的内容，也要有综合分析和应用所学知识的内容。
2. 应掌握好命题的难度及区分度：命题以衡量学生学习的真正质量为根据，应有一定的难度和区分度，要较好地区分优秀生和差等生，避免分数贬值。参考各校通常的标准，其难度指数一般掌握P=0.5~0.7为宜（P值越大，考题难度就越低），而区别指数一般掌握在r=0.15~0.3为宜。（r值越大，区分度越高）。
3. 应严格执行平时考试考核及操作技能考核，本校学籍管理办法己规定平时考核（包括实验、见习、课外作业、课堂讨论及平时测验的综合评定）应占该课程成绩的30%。
4. 应掌握正式考试题与补考题的同等水平：为确保补考不降低要求，各门课程考试均应提供同等水平A、B两卷，二卷要求相同，但考题不能完全雷同或重复使用。二卷同时送报院系部，由院长、系主任审评后任选一卷作学期考试，另一卷密封保存于院系部备作补考用。
5. 应逐渐实现考试的科学化和规范化，严格实行教考分离的制度，任课教师不应参加考试命题工作。院系要建立试题库，已建立题库的课程，要定期进行试题更新，并着手建立题库的计算机管理。
6. 为进一步提高课程考试命题质量，严格教学秩序，确保命题过程中的保密性，本校实行“课程考试命题册”制度，各教研室于考试前一周根据要求上交试题，统一打印装订备用。考试结束后，再交各学院，系部汇总，送教务处备案、归档。
（2）阅卷评分
课程考试的阅卷评分工作是对学生课程学习结果的评价，能反映学生学习的质量，也能给教学工作提供反馈信息，为提高考试的可信度，提出以下具体要求：
1. 各课程命题同时，应确定标准答案及评分要求，按照考题的重要程度差别，可予以不同的评分加权。
2. 为避免因阅卷过程中生理疲劳出现前后的差异，除严格执行教研室确定的评分标准外，尽可能实行集体阅卷，评出的绝对分，不得浮动。绝对分评出后，教研室对本年级学生的得分情况作一次正态性t检验，分析其是否呈正态分布。
3. 各门课程考试命题时，可以出一部分附加题，附加题可以超出教学大纲，其附加分可以记录，作为对学生总评价的参考但附加分不并入课程的总分，不作为评定课程及格与否的依据。
4. 学生的课程总成绩，由教研室及时报教学管理部门。
5. 教研室应对课程考试结果进行难度和区分度的分析，总结经验和不足，有利于改进考试工作。
十、教学检查
教学检查是提高教学质量，督促教学计划、教学大纲的执行，实现培养目标的重要组成部分。各院系部都要建立经常性的教学检查制度，及时总结经验，改进教学方法，解决教学中存在的问题，不断提高教学质量。
每学期教务处都要有计划地组织各院、系（部）、教研室进行不同形式的教学检查，检查内容包括：教学组织和领导，教学秩序和学习纪律，教材选用和编印情况，教学改革和学生能力培养等方面。方式可采取：听课、查房、召开学生和教师座谈会等。教学改革检查应明确重点、方法和步骤，检查后应有小结，以便及时交流经验教训，向主管校长汇报。
每学期结束后，教研室和管理部门都要对本学期教学工作情况进行总结。总结包括：教学任务完成情况、教学质量评估、学生情况分析，以及教学中的经验、问题和体会、建议等。
十一、教学研究
教学研究是进行教学改革，提高教学质量的重要一环。各系部、教研室应有组织、有计划地组织教师开展教学研究工作。
教学研究成果的主要任务是：教学思想讨论、教学工作的经验教训、专业方向、课程结构、教材、教学方法、质量评估、学生知识体系、智能结构和能力培养等。
教学研究成果，应同其他科学研究论文一样，作为教师业务考核的一个重要内容和晋升晋级的重要依据；
推荐参加校教学成果奖的评比。对教学研究作出突出成绩者应给予表彰鼓励。
【篇六】防疫流程等各个环节进行全部梳理,
-房地产开发企业各阶段税务筹划立项环节
很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。
融资环节
可编辑
-
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；
同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出是有限额的，因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
可编辑
-
为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；
借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。
企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。土地取得环节
（一）企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；
不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
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企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；
若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。
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（二）以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。
企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。拆迁安置环节
在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。
企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证。工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳
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税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。根据税法规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房
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部（接待处）和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理公司的发票不得作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定取得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；
不能提供合法有效凭证的，不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。出租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是，由于人防工程不
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可出售，交易的实质为出租，（1）若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负；
（2）若确认为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；
而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。
企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。项目清算环节
在项目清算环节对一些与其他“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期”进行清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。
企业在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关工程。对后建的工程，企业可与主管税务机关协商在最终结算时，按项目（期）来重新计算土地增值税的税负，多退少补。
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